Etapes d’une opération

Prospection du terrain

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) impose rue par rue, adresse par adresse, des limitations de hauteurs qui permettent de calculer la surface créée théorique.

La situation du terrain par rapport aux autres parcelles permet de définir si toute l’emprise au sol peut ou ne peut pas être utilisée. Il est par exemple totalement impossible de construire un immeuble qui obstruerait les fenêtres d’un immeuble voisin. Si la parcelle est grande, il est également nécessaire de créer un îlot afin de laisser passer la lumière vers le centre de l’immeuble.

L’étude préalable du terrain permet dans un second temps de définir sa constructibilité (présence de poches de gypse antéludien, passage d’un métro sous le terrain. présence d’anciennes carrières). La nature du terrain déterminera ainsi la nature des fondations employées, leur coût ; et, partant, si l’opération peut être rentable ou non.

Signature du compromis de vente

Une fois que le propriétaire et le promoteur se sont mis d’accord, le compromis de vente peut être signé. Il est quasiment systématique d’assortir le compromis de vente d’une condition suspensive d’obtention du Permis de Construire. Il est alors possible que le compromis coure sur plus de 6 mois jusqu’à, parfois, 18 mois avant la signature de l’acte authentique.

Si le compromis de vente dépasse les 18 mois, 10% du prix de vente est consigné sous forme de cautionnement bancaire. Si la vente achoppe, le propriétaire conserve alors ces 10%.

D’une manière générale, vendre à un promoteur s’avère financièrement intéressant, puisque les prix pratiqués lors de l’achat du terrain sont systématiquement supérieurs à sa valeur de marché.

Dépôt du Permis de Construire

Le Permis de Construire prend en compte toutes les contraintes imposées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui règlemente les constructions neuves au niveau local : nombre d’étages, mixité entre résidentiel et commercial, ou encore nombre de logements sociaux.

La décision est soit favorable, défavorable ou favorable avec réserves, les réserves portant généralement sur des détails : couleur de la pierre de parement, type de toit, type de fenêtre, etc. En cas de décision favorable, il faut attendre 3 mois supplémentaires pour que le permis soit déclaré purgé de tout recours des riverains ou de la Mairie.

Précommercialisation

Une fois les plans définis et acceptés, il est possible de vendre les premiers logements en VEFA.

Il est en principe possible de lancer la construction avant d’avoir commercialisé le premier logement. La plupart des promoteurs attendent cependant d’avoir atteint un taux de 40% à 50% de précommercialisation. Deux raisons à cela :

  • Les différents appels de fonds permettent de financer tout ou partie des coûts de construction ;
  • Les partenaires bancaires ne financent les opérations de promotion qu’à partir du moment où une proportion significative de l’immeuble a été vendue : entre 40% et 70%.

Début des travaux

Le gros œuvre est l’ensemble des travaux qui assurent la stabilité de l’édifice.

  • Le terrassement prépare le terrain de manière à pouvoir accueillir les fondations et les canalisations.
  • Les fondations sont posées : conçues à partir de béton injecté dans des tranchées, leur profondeur et leur nature (droites, obliques, etc.) sont variables et dépend de la nature du sol. Un sol oblique, comme sur la Butte Bergeyre, demandera des fondations semi-profondes voire profondes, contrairement à un terrain plat.
  • Le soubassement consiste à poser la partie inférieure des murs de manière à isoler l’immeuble des remontées d’humidité du sol. Trois types de soubassements existent : le soubassement dit « hérisson » (du nom du treillis métallique sur lequel le soubassement est construit), le vide sanitaire (recommandé dans le cas d’un terrain en pente) et le sous-sol.
  • Dans le cas de la construction d’un immeuble, le dallage fait partie intégrante des fondations. Il consiste à couler une dalle de béton armé, solidaire avec le sol, ayant vocation à recevoir la charge de la structure.
  • Edification des murs porteurs. Le choix des matériaux dépend avant tout des caractéristiques esthétiques et techniques voulues : briques, briques de verre, parpaing, panneaux de bois préfabriqués, voire terre crue. Une utilisation combinée béton-bois permet aujourd’hui de profiter de la finesse des planchers et des murs en béton et des meilleurs caractéristiques isolantes du bois.
  • Mise hors d’eau : pose de la charpente et du toit. La charpente est aujourd’hui généralement constituée en partie de bois, en partie d’éléments métalliques ; et peut, dans certains cas, être intégralement constituée de poutres métalliques, comme lors de la reconstruction de la cathédrale de Chartres au XIXème siècle.

Les matériaux utilisés pour le toit (zinc, tuile, ardoise, etc.) dépendent à la fois des choix architecturaux et des prescriptions du PLU. En l’occurrence, la densité de monuments historiques à Paris est telle que l’appel à un Architecte des Bâtiments de France (ABF) est quasiment systématique.

  • Mise hors d’air : pose des portes et fenêtres et des volets.

Le second œuvre est l’ensemble des travaux qui rendent l’immeuble habitable.

  • Le cloisonnement est la première étape d’aménagement de l’appartement. La nature des cloisons (Placoplatre, panneaux de bois, brique de verre, panneau alvéolaire, etc.) détermine l’isolation phonique d’une pièce à l’autre. En l’occurrence, le Placoplatre « BA 13 » (le « Placo« ) assure une bonne isolation en plus de permettre d’intégrer aisément fils électriques et tuyaux de chauffage en sus d’un isolant supplémentaire.
  • Plomberie et électricité peuvent en général être installés en même temps. L’agencement des pièces doit déjà être à ce moment déterminés, au moins en partie, afin que les prises et les arrivées d’eau soient positionnés à des endroits pertinents – et qu’elles ne se retrouvent ainsi pas derrière un meuble.
  • Ventilation. Essentielle, tant pour des raisons légales que sanitaires. Actuellement, la VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) à double flux est le dispositif le plus efficace : associé à une bonne isolation, il permet l’aération des pièces tout en limitant les déperditions de chaleur.
  • Les finitions font référence à toute la personnalisation du logement. Sols, revêtements muraux, menuiseries intérieures, éclairages : c’est le moment de se démarquer. Tout est envisageable : une douche avec bac ou à l’italienne, un parquet français ou en point de Hongrie, voire en dalle de Versailles, une salle de bains carrelée ou en marbre, des plinthes ou des murs nus… Nos architectes d’intérieur seront là pour vous épauler.

Tout le travail ne fait que commencer !

Déclaration d’achèvement et de conformité

Une fois les travaux achevés, la Daact atteste auprès de la Mairie de la conformité des travaux vis-à-vis de l’autorisation d’urbanisme accordée (le Permis de Construire). C’est à ce moment que l’immeuble est déclaré achevé.

Une fois installés, vous bénéficiez encore de l’assurance biennale et de l’assurance décennale en cas de désordres.